Как проверить при покупке дома фундамент. Технологии возведения фундаментов

Как проверить при покупке дома фундамент. Технологии возведения фундаментов

Перед тем, как характеризовать технологии устройства фундаментов, необходимо откинуть такой вариант, как забивка мощных свай на большую глубину, потому что данный метод прекрасен только при строительстве небоскребов. До столь радикальных методов строения в частном домостроении дело не доходит. Наиболее распространенными конструкциями являются ленточные, столбчатые и плитные фундаменты.

Плитный фундамент

Сложный пучинистый и насыпной грунт зачастую требует, чтобы была подведена под строение монолитная железобетонная плита. Надежность фундамента с этой конструкцией будет повышаться, так как чтобы сдвинуть с места такой фундамент, необходимы невероятные усилия. Но, естественно, железобетонная плита нуждается в большом расходе материала.

Если плита имеет очень большую толщину, то плитный фундамент будет в некоторых случаях даже дешевле ленточного. А вот если ко всему прочему плитный фундамент будет еще и заглубленный, то придется, помимо большого количества бетона, завести также много щебня и песка для сооружения «подушки».

Ленточный фундамент

Наиболее распространенный вариант - это фундамент ленточного типа. Бетонный фундамент при этом делается под несущими конструкциями внутри и по периметру строения. Заливать бетон вовсе не обязательно, можно делать при необходимости такое основание из готовых блоков и из кирпича. При этом важно понимать, как проверить качество фундамента под дом.

Бывает, что ленточные фундаменты производят профильными, подошва фундамента при этом залегает ниже глубины промерзания примерно на двадцать сантиметров, а иногда и мелко-заглубленными - от поверхности земли на 50-70 сантиметров. Обычно верхняя часть ленточного фундамента является цоколем, который бывает западающим, выступающим или изготовленным заподлицо с наружной стеной жилого дома.

Как правило, довольно тяжелые дома устанавливают на ленточный фундамент с разной степенью заглубления. Если в доме имеется подвал, цокольный этаж или под домом расположен гараж, то нужно отдать предпочтение ленточному фундаменту. Поступите аналогичным образом и в случае, если цоколь для грунта служит в качестве подпорной стенки.

Столбчатый фундамент

Когда позволяют условия, то можно сделать столбчатый фундамент, при этом значительно сэкономив на материалах. Посмотрите сами: в таком случае делается фундамент не сплошной, а точечный - поддерживающий строение только в определенных опорных точках: в местах пересечения стен, под опорами очень нагруженных прогонов, в углах. При этом строительных материалов необходимо значительно меньше, чем при сооружении ленточного или плитного фундамента, отсюда и экономия.

В основном столбчатый фундамент используется для каркасных, рубленых или щитовых домов небольшого веса. Самыми дешевыми столбами выступают деревянные, которые до сих пор используются, когда необходимо возвести легкое временное строение. Если придется через пару лет сносить постройку, и на ее месте строить что-то новое, то нет смысла тратиться на дорогой железобетон, а затем фундамент демонтировать, это весьма трудоемко и затратно.

Столбчато-ленточный фундамент

Также используются кроме перечисленных разновидностей и совершенно другие типы фундаментов, причем с каждым годом в этой традиционной сфере строительства появляются различные новинки. К примеру, на глубокопромерзающих и трудных грунтах сооружают иногда столбчато-ленточный фундамент. При этом вначале бурят скважины на глубину, которая чуть ниже уровня промерзания почвы.

Нижнюю часть такой скважины расширяют с помощью специального плуга. Далее в скважины вставляют арматуру и производят их заливку бетоном. Таким столбом выдерживается нагрузка в 5 и даже в 10 тонн, а самое интересное, что даже арктическому морозу не под силу выдавить его из грунта. Далее между столбами в обычной опалубке отливают ленту-ростверк, которую армируют и потом размещают на небольшом расстоянии от земли с учетом того, что может случиться морозное пучение грунта.

Как определить просадку фундамента. Оседание фундамента дома: признаки, причины и методы решения

Каковы признаки? Полезно знать, на что нужно обратить внимание, осматривая дом, при полном структурном обследовании. Почти наверняка определить причины оседание, можно с помощью нескольких признаков.

Признаки оседания фундамента

Первым явным признаком является появление трещин в стенах, потолках и полах. Тем не менее, важно иметь в виду, что не все трещины указывают на проблемы оседания. Некоторые трещины, особенно в новых домах, являются результатом оседания здания под собственным весом, в то время как небольшие трещины на свежеоштукатуренных стенах не должны вызывать беспокойство. Все здания сокращаются или расширяются в течение долгого времени, вызывая небольшие трещины на стенах и потолках. Это не является признаком оседания фундамента.

Необходимо следить за малыми трещинами, располагающимися, как правило, по диагонали, которые появляются внезапно в штукатурке, гипсе, а также на внешней кирпичной кладке, в частности вокруг дверей и окон.

• Трещины, которые указывают на оседание фундамента, как правило, на пару миллиметров шире на самом верху.
• На оседание также будут указывать двери и окна, которые перестают нормально закрываться или держаться.
• Еще одним признаком является рифленые поверхности обоев, которые появились без повышения влажности в помещении.

Если вы заметили любой из этих признаков, обратитесь к специалистам, которые смогут подтвердить, действительно ли есть проблемы, а также рассказать вам о вероятной причине. Вам также могут понадобиться геологические исследования.

Каковы методы решения проблемы оседания?

Есть несколько способов лечения оседания, в зависимости от его причины. Считается, что менее чем в 10 процентах случаев причиной оседания является сам фундамент.

• Помешать дальнейшему оседанию можно за счет увеличения глубины и поддержки существующего фундамента. Стандартный способ сделать это, заключается в рытье подкопов под существующий фундамент и заполнении пустот под фундаментом бетоном. Это достаточно медленный процесс, так как нужно копать по частям и затем еще ждать пока залитый бетон застынет, прежде чем можно будет перечти к следующей части фундамента. Кроме того это достаточно дорогостоящий процесс, но он является необходимым.
• Было подсчитано, что около 70 процентов случаев оседания вызвано корнями деревьев, принимающим влагу из почвы. Если это так, то удаление таких деревьев может быть единственным действием, которое необходимо для предотвращения дальнейшего оседания. Иногда простая обрезка деревьев позволит сократить количество влаги, которое приходит от почвы.
• Прорванная канализация, водопровод или сломанные водосточные трубы могут являться причиной просадки грунта. Простой их ремонт это все, что необходимо для стабилизации здания.

Как много времени это занимает?

Пожалуй, самой длительной частью решения проблемы оседания является установление причин. Трещины возможно, необходимо будет контролировать и измерять их в течении года.

Будут ли проблемы в будущем?

После того, причина оседания была устранена не должно быть никаких дальнейших проблем. Любой фундамент должен препятствовать дальнейшему движению.

Есть несколько способов защитить имущество от дальнейшего движения, в том числе обрезка деревьев и кустарников, поддержка канализации и водопровода в исправном состоянии.

Причины оседания фундамента:

• Деревья и кустарники принимают влагу из почвы, что заставляет ее сокращаться и влечет изменение фундамента.
• Глинистые почвы особенно уязвимы для движения, из-за сокращения во время сухих периодов и расширятся в мокрую пору года.
• Поврежденные стоки могут размыть почву под фундаментом. Почвы с высоким содержанием песка или гравия особенно склонны к этому.
• Предыдущая горнодобывающая деятельность в месте строительства также может привести к оседанию.

Проблемы с фундаментом дома. Бетонные фундаменты

С бетонными фундаментами мелкого и глубокого заложения, тоже, могут быть проблемы. В случае глубокого заложения, необходимо тщательно подойти к вопросу дренажа и сплошной гидроизоляции, иначе, подвал может подтапливать. Мелко углублённый фундамент следует обстраивать, учитывая силы морозного пучения, обязательно сделать дренаж, отвод воды от дома, утеплять цоколь и делать тёплую отмостку.

Кроме того, с данными видами фундамента, как и с монолитно-плитным, могут возникнуть следующие проблемы:

• Использование некачественного бетонного раствора;
• Отсутствие или плохое качество арматурных связей;
• Дефекты во время заливки раствора, недостаточное уплотнение основания.

Проблемы с монолитным фундаментом дома, в целом, схожи с вышеописанными видами:

• Ржавая, некачественная арматура;
• Плохая подготовка основания. Уплотнять засыпку из песка и щебня нужно виброплитой! Если её у рабочих нет, основание может оказаться недостаточно плотным;
• Нарушение технологии приготовления раствора или работы с готовым заводским бетонным раствором;
• Долгие перерывы в работе без должной консервации основания и заливка бетона зимой без соблюдения необходимых технологий;
• Недостаточное утепление или отказ от него.

Как видим, большая часть проблем с фундаментом дома связана с человеческим фактором, отсутствием нужных знаний, ошибок строителей, пренебрежением требований ДБНов, ГОСТов и технологических норм. К чему всё это может привести?

Как выяснить, что фундамент вашего дома недостаточно надёжен:

• В щитовом доме начала течь крыша, в месте расположения столбиков. Ремонт не помог, на следующий год всё повторилось. Скорее всего, фундамент просто «гуляет», поэтому, швы щитового дома расходятся;
• По углам каменного дома появились трещины. Нужно выяснить, что это — серьёзная проблема или небольшой дефект. Методы изучения трещин давно известны – как минимум, бумажные маяки;
• В деревянном доме или «каркаснике» начали перекашиваться двери и окна, они плохо открываются и закрываются.

В своём собственном доме проблемы с фундаментов выявить проще. А если речь идёт о покупке готового дома? Советуем обратить внимание на следующие моменты:

• Перекос окон и дверей можно определить уже при первом осмотре. Просто, откройте их, захлопните, убедитесь, что всё в порядке;
• Проверьте уровень грунтовых вод. Достаточно, выкопать недалеко от дома яму глубиной до метра. Заполнилась водой — беда. Правда, чтобы убедиться в этом, вам придётся приехать на осмотр дома и участка ещё раз, хотя бы через пару дней. Да, и владелец может оказаться против того, что вы так хозяйничаете на его участке;
• Небольшой шурф, выкопанный непосредственно около фундамента, позволит вам определить, есть ли у здания песчаная подушка. Есть — отлично, значит строители соблюдали технологию монтажа;
• Если дом стоит на винтовых сваях, получите к ним доступ и постучите: нет звука «пустоты», значит, они залиты внутри бетоном, всё сделано правильно;
• Обязательно опуститесь в подвал, там не должно быть плесени, воды на стенах, потёков на бетоне;
• Дом стоит обойти со строительным уровнем, чтобы убедиться в отсутствии перекосов;
• Проверить ровность монолитного фундамента поможет обычный теннисный шарик: если в каждой комнате дома он быстро скатывается в одном и том же направлении, значит, усадка прошла неравномерно, есть перекос, который устранить, к сожалению, не получится;
• Разумеется, фундамент на бетоне должен быть без трещин и выпавших, разрушившихся кирпичей. Впрочем, если сам дом уже старый, а фундамент явно только что отремонтировали — значит, владельцы пытались скрыть имеющиеся дефекты. И не факт, что сделали это качественно, ведь дом всё равно продаётся.

Как выбрать дом при покупке. На что обращать внимание при выборе дома

На что обратить внимание при покупке частного дома. Не все то золото, что блестит. Не всякий дом хорош, если фасад его идеален. За внешней красотой и наведенным лоском может скрываться очень даже неприглядное состояние строения. Ваша же задача – выбрать дом, чтобы жить в нем много-много лет.

Вы определились с выбором дома, он устраивает вас по внешнему дизайну и внутренней отделке. Критерии выбора жилья – дело сугубо индивидуальное, однако каждому покупателю хочется приобрести дом надежный. Для этого стоит присмотреться к некоторым «мелочам»:

1. Фундамент

Фундамент – основа основ строения. От прочности его зависит долговечность жилья. Коль скоро на нем обнаруживаются трещины, перекосы – такой дом долго не простоит, и вам, стало быть, не подходящий вариант. Осмотр фундаменту устраивают со всех сторон строения, не только с фасадной «витрины». Может статься, что тыльная часть вовсе не так уж и хороша.

2. Расположение дома на участке

В условиях особенностей климата важно изучить посадку дома на участке. Неважно? Еще как важно! Это в момент осмотра солнце может освещать выгодно покупаемую площадь. А что будет, когда светило передвинется на небосводе? Северная сторона оказывается в менее выгодном положении. Если вы не хотите жить в вечно «пасмурном» помещении, то лучше уделить внимание южной стороне. На нее выносят выход на жилые комнаты. Важно также посмотреть на окружающие посадки: раскидистые деревья под окнами хоть и дают тень, но и не пропускают много света в комнаты. Если насаждения спилить рука не поднимется, лучше отправляться рассматривать другие варианты.

3. Архитектурный проект дома

Строение должно быть возведено по архитектурному проекту. Его просите предъявить, желательно, чтобы в комплекте с проектом шли результаты исследования геодезические. Близко подходящие к поверхности грунтовые воды могут значительно подпортить состояние дома в ближайшем будущем, дать осадку строения. Оно вам нужно потом исправлять чужие ошибки? Ну, если строение очень уж приглянулось, можно пригласить специалиста и провести нужные исследования. До покупки дома!

4. Коммуникации

Важная составляющая комфорта дома – коммуникации. Их проверять – в обязательном порядке, и еще: потребовать инженерную документацию. На момент покупки все может быть в прекрасном состоянии. А вот потом, через несколько лет эксплуатации… Прохудившиеся трубы легче искать, имея на руках их план, а не перекапывать лишние метры грунта.

5. Вентиляция

В доме не должно быть затхлого запаха. Понятно, что перед показом жилье проветривают, но вам здесь жить постоянно. Вентиляция, ее функционирование – следующий этап проверки.

6. Отсутствие сырости

В поисках «мелочей» не стыдно спуститься в подвал, осмотреть гараж. Как правило, в подвальных, полуподвальных помещениях любит обосновываться сырость. Если увидите ее признаки присутствия, стоит призадуматься, сможете ли вы с ней воевать. Грибок этот въедливый, трудновыводимый. И еще внимание – на крепость стен. Осыпающиеся, с трещинами они не гарантируют безопасности строения.

7. Стройматериалы

Немаловажный момент – материалы, использованные при постройке дома, лучше – чтобы натуральные. Камень, дерево для здоровья ценится больше, нежели бетонные конструкции, но и стоят они дороже.

Осмотрите несколько вариантов домов одной ценовой категории. С владельцем дома, который вам больше всего понравился, торгуйтесь. Часто продавцы скидывают 5-10%, так как эта сумма изначально закладывается в стоимость жилья на случай торга.

На что обратить внимание при покупке дома. На что обратить внимание при покупке частного дома

Современный рынок недвижимости в России богат на предложения и спрос, а значит, продажа-приобретение каждого объекта сопряжены с определенным, весьма высоким риском. И речь даже не о мошенничестве (которого тоже много), а о юридически нечистых сделках, когда продавцы пытаются завысить (или занизить в договоре) реальную стоимость имущества, ввести покупателя в заблуждение по иным, принципиально важным вопросам.

Довольно часто сегодня гражданам, решившим приобрести в собственность частный дом, приходится самим решать массу проблем, с этим связанных, самостоятельно разбираться во всевозможных нюансах сделки, чтобы не попасть впросак. А значит, еще до подписания договора необходимо быть максимально осведомленными и подготовленными. А после не пренебрегать осторожностью, не торопиться и быть очень внимательными на протяжении всей сделки.

Многие предпочитают доверить процедуру специалистам. И это верное решение. Но вовсе отходить от дел не стоит. Надо постоянно контролировать ситуацию. Присутствовать при осмотре будущего жилья, активно участвовать в обсуждении пунктов предстоящего договора, самостоятельно подписывать бумаги (предварительно внимательно их прочитав). Нельзя полностью положиться на доверенных лиц и лишь раздавать указания. Есть риск остаться и без денег, и без дома.

Изучение правоустанавливающих документов

По закону частный дом и земельный участок под ним — это разные объекты недвижимости, обладающие абсолютно разными кадастровыми номерами. Однако (все по тому же закону) продать их по отдельности невозможно. А значит, покупая частный особняк, следует озаботиться тем, чтобы в результате сделки и земля под ним стала принадлежать именно покупателю, а не кому-нибудь другому.  Принадлежать официально, по документам.

Но прежде, чем приступить к визуальному осмотру дома и земельного участка, следует ознакомиться с правоустанавливающими документами на эти объекты недвижимости. Для этого продавец должен предоставить:

Свидетельства о праве собственности: и на землю, и на дом.
1. Разрешение на ввод дома, как здания, в эксплуатацию (если строение было возведено самим продавцом).
2. Документы, послужившие основанием для наступления права собственности (завещание, договор купли-продажи, дарственную, договор приватизации или ренты, свидетельство о наследстве, прочие бумаги).
3. Свидетельство о праве собственности и официальное разрешение на строительство (если особняк не достроен).
4. Технический паспорт и план на земельный участок, а также на дом.
5. Кадастровые паспорт и план — и на дом, и на землю.
6. Выписка из ЕГРП (расширенная) об отсутствии/наличии обременений, арестов на интересующие объекты.
7. Выписка из домовой книги с указанием всех зарегистрированных по данному адресу.
8. Нотариально заверенное согласие на реализацию имущества от всех совладельцев и от супруга (если имущество является совместно нажитым).
9. Разрешение на реализацию от попечительского совета, когда владельцем (или совладельцем) дома и земли является несовершеннолетний, а также если по адресу прописаны несовершеннолетние дети продавца.

Экспертиза дома перед покупкой. Проверяем дом перед покупкой

На что обратить внимание при оценке загородного дома

Мы не будем касаться юридических вопросов. Опытные риэлторы рекомендуют еще до первого осмотра запросить документы на дом и участок.

Совет: Узнайте по какой причине продается дом. Наибольшую настороженность должен вызвать недострой. Некоторые с недоверием относятся к домам, построенным специально на продажу.

Такие важные детали как скрытая проводка, укладка утеплителя в каркасной перегородке без вскрытия обшивки и многое другое проверить сложно, но есть несложные вещи, которые осмотрит даже не профессионал.

Внешний осмотр дома

Совет: Лучшее время для осмотра — весна после таяния снега. Зимой слишком много скрыто под снегом. Единственное, что стоит осмотреть — качество подъездных путей.

• Фундамент должен быть без трещин и рытвин. Хорошая гидроизоляция, водоотведение и отмостка — показатель качественной основы дома. Просмотрите наличие вентиляционных отверстий. Проверка горизонтальности покажет не сильно ли просел фундамент. Пригодится инструмент нивелир, но и визуальный осмотр многое расскажет.

Качественно выполненные вентиляционные отверстия и отмостка

• Крыша. Осматриваем конек крыши снаружи. Он должен быть ровным.
• Водосточная система. Насторожить должны подтеки на внешних стенах и канавки помимо проложенных желобков.

Внутренний осмотр:

• Проверьте равномерное открытие окон и дверей. При неравномерной усадке деревянного дома они могут заедать, вплоть до невозможности закрытия.
• Для деревянных стен смотрим отсутствие черноты и плесени. Древесина должна быть качественно просушена и обработана антисептиками.

Если в дереве есть отверстия-ходы, то вероятно это дело рук жучка-древоточца. Такие повреждения практически нереально восстановить.

Сруб, поврежденный короедом. Фото с сайта semidelov.ru

Если вы найдете влагомер, то проверьте соответствие рекомендуемым показателям: для клееного бруса 12-14%, для массива и бревна — до 20%

• Крыша. Если есть возможность осмотреть кровельный пирог, то посмотрите толщину утепления кровли, плотность его прилегания и шаг крепления. Качественное покрытие кровли и ее утепление — залог хорошей шумо- и теплоизоляции.

Осматриваем стропильную систему на наличие гнили.

Проверяем чердак на наличие сырости.

Если есть мансардные окна, проверьте наличие конденсата и следов протечек.

• Осмотрите инженерные коммуникации. Попросите включить котел и проверьте состояние труб после хотя бы получаса нагрева.
• Проверка канализационного слива: надо, чтобы хорошо уходил большой объем воды.
• Посетите подпол. Земля и фундамент в подполе не должны быть влажными. В подвале не должно быть сырости.
• Если в доме печное отопление, обязательно проверьте растопку и дымоход.
• Хорошо, если вы сможете раздобыть тепловизор для определения мостиков холода по карте проблемных точек и узлов примыкания.
• Строительным отвесом проверяют вертикальность стен. Строительным уровнем — насколько ровные пол и стены, что характеризует качество строительства.
• Измерительной рулеткой измеряем толщину стен при открытии окна и прикидываем реальную площадь застройки.

Совет: Узнайте, кто строил дом. Хорошим показателем будет репутация известной строительной фирмы. Отзывы о компаниях России читайте на портале Forum-home .

Смотрим на окружение:

• Поселок: есть ли круглогодичные подъездные пути, охрана, вывоз мусора и другие услуги.
• Инсоляция участка. Нет ли тени от соседних построек.
• Узнайте кто ваши соседи. Попробуйте пообщаться с ними, выведать проблемы населенного пункта.
• Звуковой фон. Не летают ли над головой ежеминутно самолеты.

Совет: При принятии окончательного решения рекомендуем пригласить на объект и независимого строительного специалиста, который даст профессиональную оценку.

Услуга строительного эксперта окупит себя. Заключение может стать основанием для торга. Бывали случаи когда цену скидывали на треть. Еще до покупки классификация недочетов на исправляемые и критичные поможет понять каких вложений потребует дом.

Видео экспертиза при покупке участка с фундаментом