Апартаменты за и против. Повышенный налог скажется через 225 лет

Апартаменты за и против. Повышенный налог скажется через 225 лет

Обратной стороной низкой стоимости апартаментов являются более высокие накладные расходы для их владельцев. Считается, что за апартаменты надо платить более весомый налог на имущество и более серьёзные суммы в счёт коммунальных платежей.

Елена Коровкина

ведущий специалист Юридической службы ГК «Новосёл»

Сегодня много говорят о расчёте налога на имущество физических лиц на основании его кадастровой стоимости. Однако напомню, что в Свердловской области пока даже не принят закон о переходе на новую систему налогообложения. В принципе, переход на расчёт налога по кадастровой стоимости может быть отложен до 2020 года. Пока же в нашем регионе налог на имущество физических лиц считают по инвентаризационной стоимости. Размер налога на квартиры составляет 0,1% от её стоимости, налога на апартаменты (которые формально являются нежилыми помещениями) – 0,5% от стоимости.

Риэлторы замечают, что инвентаризационная, равно как и кадастровая стоимость апартаментов всегда ощутимо ниже, чем стоимость аналогичных по характеристикам жилых объектов. То есть, даже более высокая ставка налога не приведёт к многократному росту налоговой нагрузки на владельца апартаментов. Более того, если учесть разницу в цене покупки квартиры и апартаментов, то по суммарным затратам (покупка плюс текущие расходы) апартаменты оказываются более экономичным вариантом.

Пример из жизни реального Екатеринбурга: в районе ЖБИ продаются практически равные по площади квартира и апартаменты (около 100 кв. м), оба объекта с чистовой отделкой. Квартира дороже на 1,8 млн. руб. В сегодняшних условиях суммы налога на недвижимость различаются примерно на 6-8 тыс. руб. (на апартаменты налог выше). А это значит, что разницу в стоимости между квартирой и апартаментами за счет более высокой налоговой ставки владелец апартаментов сравняет с покупкой квартиры через 225 лет. Только после этого срока владение квартирой станет менее затратным, чем владение апартаментами. Разумеется, для других объектов сравнение соотношения цена/время будут другими.

Что такое апартаменты

Апартаменты и квартира – одно и то же?

Вопрос о том, что такое апартаменты, вызывает у многих настоящее замешательство. Стандартный ответ на этот вопрос – квартира. Действительно, многие предполагают, что апартаменты – это обычное помещение в жилом доме, в котором расположены комнаты. Другие утверждают, что апартаменты – не просто квартира, а место в высотном здании. При таком представлении это помещение обязательно обставлено дорогой мебелью, там сделан дорогостоящий ремонт.

Так, в представлении многих, апартаменты – это дорогая квартира, расположенная в небоскребе или элитном здании. Такое мнение подкрепляется и лингвистической стороной вопроса, поскольку слово «апартаменты» во многих европейских языках и переводится как «квартира». Однако такая позиция является серьезным заблуждением. Квартира и апартаменты – не одно и то же. Эти два слова имеют совершенно разные значения.

Что такое апартаменты?

Само слово «апартаменты» появилось относительно недавно. Однако, несмотря на это, оно уже прижилось в современном обществе и активно используется. Как писалось раньше, зачастую словом «апартаменты» называют дорогие квартиры. На самом деле, апартаменты – нежилое помещение , которое оборудовано так, что в нем можно проживать.

Таким образом, апартаменты, в отличие от квартир, не располагаются в жилом здании. Зачастую они скупаются арендодателями. Расположены в основном в гостиничных или административных строениях.

Покупка апартаментов является коммерчески выгодной для многих арендодателей. Так, они скупают апартаменты в виде апарт-отелей (которые сейчас активно строятся) у застройщиков, оборудуют их и сдают в аренду. Для арендодателей такой способ является гораздо более выгодным, чем сдача квартир. При этом цена за аренду для клиентов остается прежней. Так, сдача в аренду апартаментов намного более выгодна, чем сдача квартир.

Стоит отметить, что с юридической точки зрения слово «апартаменты» не закреплено ни в одном законе. Поэтому слово используется в весьма свободной форме в обиходе многих риэлторов.

Сходства и различия квартиры и апартаментов

Несмотря на то, что и в квартирах, и в апартаментах можно спокойно жить, они имеют больше различий, нежели сходств. Нежилое помещение оборудуется под жилое и становится пригодным для жизни, однако если посмотреть на это с точки зрения бумажной волокиты, апартаменты не имеют с квартирой фактически ничего общего. Так, они имеют следующий перечень отличий:

1. Главным отличием с юридической точки зрения является то, что квартира относится к жилому фону, в то время как апартаменты – к нежилому фонду. В эту категорию также относятся офисы, магазины и т.д.;
2. Прописка или временная регистрация в апартаментах невозможна. Из-за этого вызывается большое количество сложностей, включая юридические трудности и вопросы в сфере налогообложения. К примеру, во время выборов нельзя будет проголосовать по месту проживания, поскольку прописка отсутствует;
3. Коммунальная плата за проживание в апартаментах выше , чем в квартире. Происходит это из-за того, что тарифы ЖКХ для нежилых помещений превосходят по цене тарифы в жилых помещениях. Так, при условии одинакового размера площади и расхода газа или воды, коммунальный счет на апартаменты будет значительно выше;
4. Иногда может возникать проблема с инфраструктурой. Так, когда застройщик возводит жилой комплекс, он обязан обеспечить хорошую инфраструктуру в районе: школы, детские сады, поликлиники и т.д. Если же комплекс официально не является жилым, у застройщика такой обязанности попросту нет;
5. Налогообложение тоже разное. Это критерий, определяющий некий процент перед покупкой и на протяжении всего владения. В апартаментах налоги дороже, нежели чем в квартирах;
6. Цена. Приятным и немаловажным преимуществом апартаментов над квартирами является их стоимость. Требования к апартаментам намного ниже, чем к квартирам. Они легко проходят все необходимые процедуры и благодаря этому цена на них значительно меньше, чем за квартиру. При этом разница весьма ощутима: стоимость квартиры может в два раза превышать цену апартаментов.

Вывод

Отвечая на вопрос о том, что такое апартаменты, мы можем сказать, что это тип нежилого помещения, оборудованный для проживания. Покупка апартаментов выгодна людям, которые хотят заняться бизнесом по сдаче квартир в аренду. Объясняется это тем, что массовая скупка квартир обходится дороже, чем скупка такого же количества апартаментов. Однако сдавать их можно по одной цене, что говорит о выгоде от подобных действий. При этом покупка апартаментов для жилья тоже возможна, однако стоит учесть все существующие нюансы в таком приобретении перед самой покупкой.

Апартаменты за и против 2019. Обманчивая доступность: плюсы и минусы покупки апартаментов

Большой плюс данного сегмента — более низкий бюджет покупки. Именно это является одним из главных факторов для потребителя при принятии решения о покупке. Но есть и минус – с позиции закона апартаменты не являются полноценным жильем.

Апартаменты все чаще завоевывают внимание покупателей. По данным "Инком-Недвижимость", в 2017 году сделки с таким форматом жилья в Москве совершались на 17% чаще, нежели в 2016 году.

Сразу стоит напомнить, апартаменты с позиции закона не то что, не полноценная квартира, а вообще не жилье. С юридической точки зрения, апартаменты не предназначены для полноценного постоянного проживания. Как замечает адвокат Олег Сухов, обычно апартаменты находятся в новостройках, где застройщик либо не захотел, либо не смог получить разрешение на жилое строительство. Такие здания обычно оформляются как нежилые, например, офисного или гостиничного назначения.

Как следствие, в апартаментах нельзя прописаться. Правда, в этом виде недвижимости есть вероятность получения регистрации по месту пребывания на 5 лет с возможностью пролонгации.

Тем не менее, апартаменты все больше популярны у покупателей. По данным Est-a-Tet , за последние два года спрос на такое жилье, вырос более чем вдвое. Впрочем, стоит отметить, что спрос на квартиры вырос четырехкратно.

Учитывая непростой правовой статус, что заставляет людей приобретать апартаменты вместо обычных квартир?

Главное достоинство апартаментов – это сниженная цена. Сейчас минимальный бюджет покупки на рынке апартаментов Москвы начинается от 2,049 млн рублей — за эту сумму можно приобрести студию площадью 26,2 кв. м в одном из столичных ЖК, указывает председатель совета директоров " БЕСТ-Новострой " Ирина Доброхотова .

Для сравнения, стоимость квартиру в аналогичном районе и примерно такой же площади (27,8 кв. м) уже на миллион больше - 3,105 млн рублей. Такая разница для многих принципиальна.

Есть еще один плюс у апартаментов — они нередко отличаются хорошим местоположением, так как благодаря менее жестким нормативам могут строиться в условиях уже сложившейся застройки, в обжитых районах с прекрасно развитой инфраструктурой. По этой причине апартаменты хороши и в качестве корпоративного жилья (когда приобретаются для размещения приезжих партнеров по бизнесу), в качестве второго жилья (когда основное расположено за городом), а также для сдачи в аренду или в качестве первого жилья для взрослых детей.

Кстати, за последнее время категория покупателей, которые приобретают апартаменты "для себя", для собственного проживания, существенно выросла. Это объясняется тем, что данный формат недвижимости сейчас реализуется не только вблизи крупных офисных и торговых центров, то есть в зонах деловой активности, но и в жилых районах, удобных для семейного проживания. В результате расширения географии несколько изменился портрет покупателя, акценты сместились, и теперь едва ли не половина сделок в данном формате приходится на семейные пары, а расширение аудитории в свою очередь хорошо сказывается на продажах.

"Нередко апартаменты предпочитают те, кто хочет жить в современном модном жилье в хороших районах Москвы. Прежде всего, речь идет о молодой, творческой аудитории, в первую очередь, о представителях профессий, которыми можно заниматься на дому. Эта аудитория нередко выбирает лофты – стильно, модно, необычно, и при этом можно организовать не только жилое, но и рабочее пространство", — говорит Ирина Доброхотова.

Потенциальный спрос на апартаменты в некоторых проектах подогревает и то, что часть из них впоследствии может поменять свой правовой статус, если застройщик обещает добиться их перевода в жилой фонд. Такие объекты часто привлекают внимание инвесторов, указывает руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев .

Впрочем, рост числа таких предложений уже насторожил чиновников в последнее время. По словам начальника управления по контролю и надзору в области долевого строительства Москомстройинвест а Александра Семенова, часть девелоперов вводит клиентов в заблуждение и умалчивает, что апартаменты не являются с правовой точки зрения полноценным жильем и не подпадают под защиту закона о долевом строительстве 214-ФЗ.

"Если застройщик указывает, что продажи апартаментов ведутся по 214-ФЗ, это не что иное, как маркетинговый ход для привлечения клиентов. Обычно покупателям не поясняется, что эти помещения не относятся к жилым, что впоследствии коммунальные платежи и налоги будут гораздо выше, чем за квартиры, и т.д.", - подчеркнул он.

Отметим, всего в старых границах Москва сейчас продаются апартаменты в 46 корпусах в рамках 19 проектов. Год назад таких проектов на экспозиции было на 2 меньше.

Минусы апартаментов 2019. Что такое апартаменты?

Апартаменты — юридически нежилое помещение, предназначенное для временного проживания. Они обычно располагаются в перестроенных зданиях в центре города либо в новостройках, где застройщик не смог или не захотел получать разрешение на жилое строительство. Такие здания обычно оформляются как нежилые — гостиничного, офисного или другого назначения. Тип здания влияет на размер налога на имущество.

Современные апартаменты, как правило, не уступают жилым домам в благоустройстве территории и инфраструктуры дома. Но при их покупке стоит обращать внимание на то, только ли апартаменты располагаются в этом здании и на вашем этаже или там также будут офисы или даже торговые площади. Самый комфортный вариант — это, конечно, апартаменты в доме, где также продаются квартиры.

Юридический статус нежилого помещения накладывает на апартаменты ряд ограничений:

 Вы не можете в них прописаться — можно получить только временную регистрацию на пять лет с возможностью продления. При этом вы и ваш ребенок сможете пользоваться поликлиниками, больницами, школами и детскими садами в районе.

 Если кто-то из соседей будет шуметь всю ночь, у вас не будет законных оснований, чтобы повлиять на это.

 Коммунальные платежи в апартаментах на 15–20 % выше, чем в квартирах, — эта разница возникает за счет разных городских тарифов для жилых и нежилых помещений. То же — с налогом на имущество: он составляет 0,5 % от стоимости для объектов гостиничного типа и для прочих объектов недвижимости, к которым относится большинство апартаментов, и 2 % для офисных помещений. Налог на квартиру для физлиц равен 0,1 % от ее стоимости, если она не превышает 10 миллионов рублей. Ставка для более дорогих объектов выше и может достигать 2 %.

 Застройщик не обязан соблюдать нормы, предназначенные для жилых помещений: уровень инсоляции, развитие инфраструктуры и т. д. По факту нормы обычно нарушаются не сильно, особенно если в том же жилом комплексе присутствуют квартиры.

Почему строят апартаменты. В Москве бум строительства апартаментов: по предварительным прогнозам Москомстройинвеста, в этом году в эксплуатацию будет введено 700-800 тыс. кв. м такой недвижимости — в два раза больше, чем годом ранее.

О том, в каких случаях лучше отказаться от покупки апартаментов и почему не стоит ожидать, что их скоро приравняют к жилью , в интервью "Ъ" рассказал глава комитета Константин Тимофеев.

— Какой объем проектов был с начала года согласован с градостроительно-земельной комиссией (ГЗК)? Сколько приходится на жилье?

— С начала года 21 млн кв. м, из которых 9 млн кв. м, то есть практически половина,— это жилая недвижимость. Скорее всего, такая пропорция будет сохраняться в ближайшее время. Сейчас жилье — это основное, что продается на рынке. По нашим данным, на сегодняшний день на рынке экспонируется около 16 млн кв. м недвижимости, где есть привлечение денежных средств граждан. Порядка 85% — это жилье. Кредиты для инвесторов сейчас достаточно дорогие: строят в основном те, кто может привлекать деньги населения. Сейчас по 214-ФЗ ("Об участии в долевом строительстве ".— "Ъ") возводится 98% объектов: в 466 проектах ведутся продажи по договорам долевого участия и 36 объектов существуют как жилищно-строительные кооперативы.

— Какая статистика по остальным типам объектов?

— Еще 1,7 млн кв. м — спортивные объекты и социальная инфраструктура; 2,1 млн кв. м — промышленные; 4,6 млн кв. м — административные и торговые здания; 0,95 млн кв. м — гостиницы.

— Снизилось ли число согласованных проектов по сравнению с прошлым годом?

— Сейчас мы, по сути, оперируем только данными за три квартала, но уже понятно, что число согласований снизилось на фоне экономической нестабильности. Если в прошлом году на каждом заседании ГЗК мы рассматривали 70-80 вопросов, то теперь — 30-40. Отчасти это произошло и потому, что половина вопросов одобряется на рабочей группе ГЗК под руководством заместителя мэра Марата Хуснуллина. По итогам 2015 года суммарно было согласовано 42,7 млн кв. м, из которых 18,7 млн кв. м — жилье; 8,9 млн кв. м — торговые и офисные площади; 3,9 млн кв. м — социальные и спортивные; 3,4 млн кв. м — промышленные и 2,2 млн кв. м — гостиницы.

— О каком объеме согласованных проектов можно будет говорить к концу года?

— Ожидается еще несколько крупных ГПЗУ (градостроительных планов земельного участка.— "Ъ"), то есть я думаю, в итоге мы получим 30-35 млн кв. м. В итоге пропорция по жилью осталась, но общий объем согласованных проектов снизился.

— В начале года мы говорили о том, что многие инвесторы стремятся внести изменения в полученную ранее разрешительную документацию и построить жилье там, где планировалась коммерческая недвижимость. Эти проекты не повлияли на статистику?

— Конечно, мы шли навстречу инвесторам в ситуациях, где пересогласование не противоречило градостроительному развитию города. Речь шла о единичных случаях. В итоге таких пересогласований было около десяти, и большинство обращений к нам поступило еще в прошлом году. В этом году их число ощутимо снизилось.

— Объем предложения на жилищном рынке за последние два года значительно вырос, а число согласований сокращается. Вы не видите здесь противоречия?

— Каждый год у нас вводится 5-6 млн кв. м жилья, при этом согласовываем мы значительно больше. Если в прошлом году мы согласовали более 18 млн кв. м жилья, получается, что сформировался задел на три-четыре года. Если в один конкретный год число согласованных проектов сокращается, это еще ни о чем не говорит. Плюс нужно понимать, что объем согласований не может расти вечно. Сейчас у нас есть достаточно большие земельные резервы — за счет промышленных зон , территорий Новой Москвы , но они не бесконечны. Процесс строительства жилья, по моему мнению, сейчас ускорился в основном за счет политики крупных игроков. Лидеры рынка у нас сейчас — это ПИК, теперь в его составе "Мортон", "Пионер", "Лидер", "Интеко", ЛСР.

— Одобряя проекты на ГЗК, вы не регулируете общий объем согласованного жилья или офисов, чтобы, например, не было затоваривания?

— Рынок может регулировать только конкуренция, других способов нет. Например, сейчас общий объем согласованных за последние два года проектов по жилью и офисам превышает 50 млн кв. м. На многие из них выданы ГПЗУ, но в стройке пока не все. Как только инвесторы получают деньги, они могут получить разрешительные документы и выйти на площадку. Возникает вопрос: если мы предполагаем введение ограничений, где должен быть установлен административный барьер? На этапе выдачи разрешений на строительство? Это противоречит всему нашему градостроительному развитию. Сейчас мы, наоборот, говорим, что все должно делаться быстро и разрешение на строительство должно выдаваться быстро. Если вводить ограничения на этапе выдачи ГПЗУ, которые выдаются с заделом на три года, то к тому рынку, который мы хотим увидеть, мы придем только три года спустя. А если к тому времени ситуация будет меняться, то выходит, что попутно придется все заново регулировать. Объемы застройки заложены в генплане города и правилах застройки и землепользования. Должно быть построено то, что они предполагают. Вопрос только — в какой последовательности. Вот тут рынок и выступает регулятором.